危机之中，往往蕴藏着真正的投资机会。

越是市场环境低迷，击穿了大部分投资者的信心，聪明的投资者越可能在竞争缺位的市场环境中，获取高性价比的优质资产。

楼市资本论发现，全国楼市在历经短暂的小阳春繁荣后，又“降温”了。5月份，百城新房价格环比止涨转跌，二手住宅均价环比下跌且跌幅较4月扩大。但仔细研究会发现，与二线、三线四线城市在层出不穷的楼市政策刺激下，却依然一路下行不同，一线楼市表现出极强韧性。特别是一线的豪宅市场，逆市火爆。

【资料图】

数据显示，今年以来，截至6月20日，北京总价1000万以上的豪宅共成交3770套，单价10万元/平方米以上的共成交1233套，较去年上半年成交量增加了33%。南边的深圳也同样，今年1-5月，深圳市合计网签成交千万级住宅3239套，同比大增50.7%。

结合市场表现，楼市资本论认为，一线城市的优质房产现在是，未来仍然也是人民群众最喜闻乐见的保值增值利器，特别是在经济低迷及行业整体每每下探的阶段，都是大家首选的抄底时机。

PART

01

一线房产最坚韧豪宅更火爆

目前，楼市整体上比较分化，一线城市和部分强二线城市复苏明显，弱二线城市以及大多数三四线城市则持续低迷。

最新数据显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅价格环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

国家统计局城市司首席统计师介绍，从新建商品住宅看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

不仅普宅市场上，消费者对一线城市有偏爱，豪宅市场上富人更是对一线城市死心塌地。

不久前，深圳有个法拍房上了热搜。据了解，4月份深圳福田有个法拍房在阿里平台拍卖，起拍价2375万元，这个价格也刷新了小区法拍房市场的单价记录，基本与市场价持平。最后经过107次竞拍最终以4499万元的价格成交。

更值得注意的是，据拍卖平台披露，该房源的原业主于2007年买入，当时登记价235万左右。换句话说，16年时间，水榭花都这套房子实现了超18倍的涨幅，原业主含泪赚了4265万。

这样的事同样也在上海发生。5月中旬，上海豪宅云锦东方开售，包含洋房42套+别墅63套，户型面积段在176-408㎡，整体备案均价约16.5万/㎡，套均总价在3000万-9000万左右。

但是2500万起的总价，加上500万的认购金，首套900万、二套2900万的冻资，只接受徐汇区的指定网点，还要提供近一年的银行流水、未成年子女的名下产调证明，现场一对一人工审核…以及现场炎热到30度的气温，都没有阻挡富豪们的打新热情。最后，云锦东方宣告截止认筹，105套房源吸引了超700组认筹。

为什么热度这么高？因为买到就能赚2000万。云锦东方这次开盘，洋房均价约13.2万/平，别墅均价约17.82万/平。但这里的二手洋房，成交价基本在25万/平左右。而单价能达到25万/平米，这个只会在一线城市发生。

楼市资本论认为，上面的这些暴富机会只有一线城市才会有，这也让一线房产一直有宇宙最强理财产品之称。

理由其实也很简单，首先是一线城市内生驱动力对房地产市场形成有效支撑。从居民收入看，一线城市的购买力最强。一线城市2022年居民人均可支配收入均超过7万元，其中上海、北京、深圳、广州分别为79610元、77415元、76849元、72718元，位居所有城市前列，这对企业入驻和人口流入构成强大吸引力，也对房地产价值形成有效支撑。

其次，供需不平衡。对于一线城市来说，优质人口的持续涌入是住房需求大幅增加的根本原因。以北京为例，从2017年起二环内禁止、四环内严控新增建设用地，新增住宅用地大部分集中在郊区，核心区住宅用地的稀缺性，加之中心城区对人口的巨大吸引力，成为房价上涨的重要根源。而这些都不会在短期内有显著改变。

PART

02

一线城市后市政策面的发展空间更大

在我国，楼市有个很重要的特点，对政策依赖性强。

今年以来，为了让楼市延续暖意，全国各地不断推出支持政策。近期，更是直接松绑限购，让刚需乃至楼市投资者再次活跃起来，比如天津公积金取消“认房又认贷”，南京也调整公积金政策，除提高租房提取额度外，还进一步放宽公积金贷款购房二套房限制条件，加大对多子女家庭住房公积金租房、购房支持力度。

6月初，核心城市如广州、苏州也分别出台了信贷和公积金方面的购房支持政策。

楼市资本论结合机构及业内人士评论认为，考虑到当前的经济形势，大概率国家还在孕育新一轮的楼市刺激政策出台，迹象也很明显。

6月16日，国常会明确研究推动经济持续回升向好一批政策，6月20日，5年期以上LPR下调10个基点，释放积极信号，持续的政策刺激正对楼市成交起到带动作用。

有机构指出，当下房地产行业基本面依旧在底部，但一些地区在持续出台一些需求端放松政策，这些政策有望刺激需求的释放，同时也有助于提振当前市场的信心，或将带动行业复苏。并认为，虽然5月地产市场短期趋弱，但市场复苏大势不会改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。目前，从资本市场看，地产板块也已跌出了β空间，非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。

在楼市资本论看来，由于长久以来的楼市调控一线城市最为严格，后市看，如果国家延续楼市松绑及刺激政策方向不变，那么一线城市的政策实施空间无疑是最大的，届时一线楼市的正反馈的预期也是最值得期待的。

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03

外资已抄底布局一线城市

丘吉尔有句名言：不要浪费任何一场危机。果然，我们发现每当地产行业到达周期谷底，就总有经验丰富的外资会第一时间嗅到进攻的信号，成为市场最活跃的参与者。这些外资的进入时机，也可以成为行业的投资风向标。

一般来说，外资偏好的资产都有个特点：绝对优质。也就是核心城市、核心地段的核心资产，一般就是北上广深等一线城市，占了全国大宗交易的半壁江山。

据了解，今年5月份，辉盛国际和铁狮门成立合资公司，落子深圳，投资7.17亿整体购置了华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓。外资高管表示，这次投资是辉盛和铁狮门的首次联手，也是他们在大湾区及中国市场投资的起点，他们还将继续寻找和深润大厦一样优质的资产。

据机构统计，2022年以来，包括黑石集团在内，大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产等知名国际开发商、资管公司等都陆续在中国拿地、收购项目，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型均有涉及。此外，以贝莱德、高盛为代表的部分外国资本也积极收购中国房企的债券或股票。

事实上，中国一直是全球投资热土，据中国贸促会公布的《2022年第二季度中国外资营商环境调研报告》显示，当期维持和扩大在华业务规模的外企占比合计达91%，外资企业普遍看好在华长期发展前景。房地产是典型的长周期投资，在看好中国市场长期发展这一点上，外资地产商和投资机构也无例外。

楼市资本论相信得益于政策的持续优化，及楼市的持续触底，将在很大程度上继续提振外资“逆势”布局的信心。

从长远看，中国核心城市的房价，目前离天花板还很远。

楼市资本论认为，经济的本质就是周期，房地产也是周期。而周期就是用来穿越的，穿越之后，依旧是积极、美好和向上的。

所以，房地产在低谷时，没必要痛苦，多积蓄能量、做好准备，看准了出手，顺应周期即可。

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